Προθεσμίες

Το κτηματολόγιο είναι μια διαρκώς εξελισσόμενη διαδικασία. Περιλαμβάνει ωστόσο διάφορα επιμέρους στάδια, καθένα εκ των οποίων έχει και τις δικές του προθεσμίες, μέσα στις οποίες όποιος έχει εμπράγματα δικαιώματα πάνω σε ακίνητα υποχρεούται ή δικαιούται να προβεί σε ορισμένες ενέργειες.

Παρακάτω θα δούμε συνοπτικά τις προθεσμίες του κτηματολογίου.

Δε θα δούμε τις προθεσμίες σε σχέση με τα συμβόλαια που συντάσσει κανείς, τις αγωγές που ασκεί ή κάθε άλλη πράξη του που συστήνει, αλλοιώνει ή καταργεί το δικαίωμά του. Για αυτές, θα πρέπει κάθε φορά που συντάσσει ένα έγγραφο το οποίο πρέπει να «δηλωθεί» (με την έννοια που είδαμε σε προηγούμενη ανάρτηση) να απευθύνεται στο δικηγόρο, το συμβολαιογράφο ή το δικαστικό επιμελητή του. Εδώ θα δούμε τις προθεσμίες που έχουν να κάνουν με ενέργειες αποκλειστικά σχετικές με το κτηματολόγιο: δηλαδή προθεσμίες για δηλώσεις και για διορθώσεις.

• Με την έναρξη της κτηματογράφησης σε μία περιοχή, οι δικαιούχοι εμπραγμάτων δικαιωμάτων στην περιοχή αυτή υποχρεούνται εντός τριών (3) μηνών να τα δηλώσουν στο κτηματολόγιο (για το τι δηλώνουμε, βλέπε την προηγούμενη ανάρτηση). Η προθεσμία αυτή πάντοτε παρατείνεται για ακόμη τρεις (3) μήνες, είτε με μία τρίμηνη παράταση «μία κι έξω», είτε με δύο παρατάσεις αθροιστικά τριών μηνών. Προσοχή στα εξής: Πρώτον, η παράταση αυτή δεν είναι υποχρεωτική. Δεύτερον, η παράταση αυτή δε μπορεί να υπερβεί συνολικά τους τρεις μήνες. Αξίζει να σημειωθεί αυτό που πάντοτε ισχύει στην Ελλάδα με τις προθεσμίες: όσο πιο κοντά στη λήξη της πλησιάζουμε, τόσο μεγαλύτερες ουρές σχηματίζονται, τόσο αυξάνει ο χρόνος αναμονής, η κούραση, ο εκνευρισμός –συνακόλουθα και η πιθανότητα σφαλμάτων!
• Κάποια στιγμή, η κτηματογράφηση θα περάσει στο στάδιο της ανάρτησης των κτηματολογικών στοιχείων. Κατά την ανάρτηση, υπό κανονικές συνθήκες, ταχυδρομούνται στη διεύθυνση που η δήλωση αναγράφει «αποσπάσματα» για τα ακίνητα στα οποία η δήλωση αναφέρεται. Τα αποσπάσματα τα ελέγχουμε προσεκτικά για τυχόν σφάλματα και, σε περίπτωση αμφιβολίας, συμβουλευόμαστε το δικηγόρο ή το μηχανικό μας, ανάλογα με τη φύση της αμφιβολίας. Ανεξάρτητα όμως από το χρόνο της ταχυδρόμησης ή από την ίδια την ταχυδρόμηση, από την ημερομηνία της ανάρτησης «τρέχει» προθεσμία δύο (2) μηνών (τεσσάρων για κατοίκους εξωτερικού) για να προβεί ο δικαιούχος στις αναγκαίες ενέργειες για τη διόρθωση τυχόν λαθών που περιέχονται στα αναρτημένα στοιχεία, όπως τα βλέπει στα αποσπάσματα που του ταχυδρομήθηκαν. Προσοχή: ακόμα κι αν δεν έχετε λάβει φάκελο με αποσπάσματα, εφόσον αντιληφθείτε ότι υπάρχει ανάρτηση, εφόσον ακούσετε σχετικές συζητήσεις, εφόσον μάθετε ότι άλλοι ιδιοκτήτες στην περιοχή σας έχουν λάβει φακέλους ανάρτησης, αναζητήστε την πληροφορία σχετικά με το ακίνητό σας από το γραφείο κτηματογράφησης, καθώς η προθεσμία τρέχει –και είναι και μάλλον σύντομη!
• Αφού ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση, ξεκινά άλλη προθεσμία, για τη διόρθωση των κτηματολογικών εγγραφών. Εδώ έχουμε δύο υποπεριπτώσεις:
  • Αν η κτηματογράφηση για την περιοχή που μας ενδιαφέρει ξεκίνησε πριν το 2000, η προθεσμία για τη διόρθωση είναι δεκατέσσερα (14) χρόνια από την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης. Αν αυτή η προθεσμία λήγει εντός του 2018, έχει λάβει μία επιπλέον παράταση τριών (3) μηνών.
  • Αν η κτηματογράφηση για την περιοχή που μας ενδιαφέρει ξεκίνησε μετά το 2000 (για την ακρίβεια, από το 2008 και μετά) ή θα ξεκινήσει στο μέλλον, η προθεσμία για τη διόρθωση είναι επτά (7) χρόνια από την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης.

Οι προθεσμίες αυτές για τη διόρθωση των κτηματολογικών εγγραφών έχουν παραταθεί νομοθετικά αρκετές φορές. Ωστόσο, φαίνεται ότι πλέον δε δίνεται άλλη παράταση σε αυτές, συνεπώς με αυτές στο μυαλό μας καθορίζουμε τις ενέργειές μας.

Αξίζει εδώ να σημειωθεί ότι υπάρχουν λάθη των κτηματολογικών εγγραφών και των αναρτήσεων που μπορούν να διορθωθούν και μετά το πέρας των παραπάνω προθεσμιών, ωστόσο είναι σε κάθε περίπτωση προτιμότερο να τα διορθώσει κανείς μέσα στο διάστημα που περιγράφουμε, μιας και σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να οδηγηθεί σε αδιέξοδο.

Οι προθεσμίες που προαναφέραμε έχουν ισχύ για κάθε περιοχή ξεχωριστά. Και, όταν μιλάμε για «περιοχές», μιλάμε για τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ), όπως αυτοί ίσχυαν ΠΡΙΝ το σχέδιο Καποδίστριας.

Το πιο ασφαλές σημείο στο οποίο μπορεί να βρει κανείς τη σχετική πληροφορία για κάθε περιοχή που τον ενδιαφέρει είναι η ιστοσελίδα του κτηματολογίου. Εκεί υπάρχει δυνατότητα αναζήτησης περιοχών: ο χρήστης επιλέγει Νομό και περιοχή εντός του Νομού και βλέπει τι ισχύει κάθε φορά.

Βασικά προβλήματα της ιστοσελίδας του κτηματολογίου σε σχέση με το τι ισχύει για κάθε περιοχή είναι τα εξής δύο:

• ΔΕΝ αναγράφεται χρόνος έναρξης της κτηματογράφησης. Όπου όμως η κτηματογράφηση έχει ολοκληρωθεί, αναγράφεται το «ΦΕΚ Περαίωσης Κτηματογράφησης & Έναρξης Λειτουργίας», από το οποίο (μέσα από την ιστοσελίδα του Εθνικού Τυπογραφείου) μπορούμε να βρούμε και το πότε άρχισε η κτηματογράφηση, ώστε να υπολογίσουμε την προθεσμία για τη διόρθωση τυχόν σφαλμάτων.
•  ΔΕΝ αναγράφεται σχεδιασμός για το μέλλον. Μπορούμε για παράδειγμα να δούμε ένδειξη ότι αναμένεται η ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων, δεν αναγράφεται όμως το πότε αυτή είναι προγραμματισμένη να γίνει.

Μία τελευταία παρατήρηση σχετικά με τις παραπάνω προθεσμίες: Κάθε απώλεια προθεσμίας συνεπάγεται πιο δύσκολη, πιο χρονοβόρα και πιο ακριβή διαδικασία στην επόμενη φάση ή στην επόμενη προθεσμία. Αν δε δηλώσω το δικαίωμά μου, θα χρειαστεί να κάνω ένσταση, η οποία εκδικάζεται από επιτροπή. Αν δεν κάνω και την ένσταση, θα χρειαστεί να διορθώσω το σφάλμα μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, πιθανώς με δικαστική απόφαση.

Η επιμέλεια στη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας μου μπορεί να με επιβαρύνει με κάποια σύντομη διαδικασία, σίγουρα όμως δε θα με βλάψει!