Ανακαινίσεις κλειστών κατοικιών, φορολογικά κίνητρα για να διατεθούν περισσότερα σπίτια με μακροχρόνια μίσθωση και περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις για κορεσμένες οικιστικά περιοχές, είναι μερικές μόνο από τις παρεμβάσεις τις οποίες θέτει άμεσα σε εφαρμογή η κυβέρνηση, προκειμένου να αυξηθούν τα διαθέσιμα σπίτια και να περιοριστούν οι πιέσεις στα ενοίκια.

Ο σχεδιασμός περιλαμβάνει επίσης νέο στεγαστικό πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙΙ» από τον Ιανουάριο του 2027, αλλά και περισσότερες κοινωνικές κατοικίες, για να αποκτήσουν δικό τους σπίτι περισσότερα νοικοκυριά.

Ταυτόχρονα διευρύνεται η επιστροφή ενοικίου που θα καταβληθεί σε χιλιάδες δικαιούχους στα τέλη του Νοεμβρίου, ενώ τη νέα χρονιά έρχονται νέες παρεμβάσεις και ειδικές φορολογικές ρυθμίσεις που ενσωματώνονται στο πολυνομοσχέδιο της ΔΕΘ που προωθείται προς ψήφιση στη Βουλή τον Νοέμβριο.

Οι άμεσες παρεμβάσεις για να «ανοίξουν» σπίτια

Καθώς τα μέτρα ξεδιπλώνονται διαδοχικά, ενοικιαστές και ιδιοκτήτες θα πρέπει να αξιολογούν κάθε νέο μέτρο, προκειμένου να επιλέξουν αν και κατά πόσον τους εξυπηρετεί.

Συγκεκριμένα, τα μέτρα που τίθενται σε ισχύ προσφέρουν:

1. Ανακαίνιση παλαιών κατοικιών με επιχορήγηση από 70% έως 95%: με το πρόγραμμα αυτό του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας -και με κονδύλια από το ΕΣΠΑ μέσω του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών- θα επιδοτείται από το δημόσιο ο συνδυασμός εργασιών ανακαίνισης και ενεργειακών παρεμβάσεων. Στις 20 Οκτωβρίου δημοσιεύθηκε ο Οδηγός Εφαρμογής της δράσης «Ανακαίνιση Κατοικίας», για εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης. Η ενίσχυση φτάνει έως τις 36.000 ευρώ για τις εργασίες, με δυνατότητα πρόσθετης χρηματοδότησης έως 2.500 ευρώ επιπλέον, για υποστηρικτικές υπηρεσίες.

Τα βασικά ποσοστά επιχορήγησης κυμαίνονται από 70% έως 80% της δαπάνης, ανάλογα με την εισοδηματική κατηγορία, αλλά με τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις μπορούν να φτάσουν έως 85% και 95%, αντίστοιχα.

Οι αιτήσεις χρηματοδότησης δεν έχουν ακόμη ανοίξει. Η πλατφόρμα θα ενεργοποιηθεί πρώτα για τις κλειστές κατοικίες και, στη συνέχεια, για όσες χρησιμοποιούνται ήδη ως κύρια κατοικία, σε ημερομηνίες που θα ανακοινωθούν.

Ήδη έχουν εκδοθεί 94.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας από ενδιαφερομένους. Από αυτές 14.000 αφορούν κλειστές κατοικίες και 80.000 ιδιοκατοικούμενα ακίνητα. Η έκδοση Βεβαίωσης Επιλεξιμότητας δεν συνεπάγεται αυτομάτως έγκριση χρηματοδότησης. Για τα κλειστά σπίτια, επιτρέπεται είτε ιδιοκατοίκηση, είτε και εκμίσθωση ως κύρια κατοικία μετά την ανακαίνιση. Σε κάθε περίπτωση, καλύπτονται έτσι μακροχρόνιες ανάγκες στέγασης νοικοκυριών, αποφορτίζοντας τη στεγαστική πίεση.

2. Φορολογικά κίνητρα για κλειστά σπίτια που επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση: Παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 η δυνατότητα απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος των μισθωμάτων για τους πρώτους 36 μήνες. Το μέτρο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών αφορά επιλέξιμες κατοικίες έως 120 τ.μ., με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πάνω από τα δύο, και μισθώσεις τουλάχιστον τριών ετών.

Το σπίτι πρέπει, κατά κανόνα, να ήταν κενό ή να μην είχε χρησιμοποιηθεί ως κατοικία τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη. Μπορεί επίσης να είχε διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση το προηγούμενο φορολογικό έτος, εφόσον τώρα επιστρέψει σε μακροχρόνια μίσθωση. Προβλέπεται επίσης ειδική δυνατότητα περιορισμένης μίσθωσης, τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών, σε γιατρούς και νοσηλευτές του Δημοσίου, εκπαιδευτικούς της δημόσιας εκπαίδευσης και ένστολους. Η απαλλαγή δεν καλύπτει αυτομάτως κάθε νέα μίσθωση και συνδέεται με συγκεκριμένους όρους διατήρησής της. Η παράταση περιλαμβάνεται στο προς ψήφιση πολυνομοσχέδιο της ΔΕΘ.

3. Περιορισμοί στα νέα “Airbnb” σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη: Το «πάγωμα» νέων εγγραφών ακινήτων στις συγκεκριμένες περιοχές συνεχίζεται και το 2027. Αφορά τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και το 1ο δημοτικό διαμέρισμα της Θεσσαλονίκης, με στόχο να περιοριστεί η περαιτέρω μεταφορά κατοικιών από τη μακροχρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση. Η παρέμβαση αφορά νέες καταχωρίσεις στις συγκεκριμένες περιοχές και όχι γενική απαγόρευση των υφιστάμενων καταλυμάτων.

Νέες παρεμβάσεις το 2027

Από Ιανουάριο ξεκινούν και νέες παρεμβάσεις:

4. Νέο Πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙΙ»: Το πρόγραμμα των 2 δισ. ευρώ προβλέπεται να δώσει χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας. Τα όρια που έχουν ανακοινωθεί φτάνουν τα 55 έτη για την ηλικία των δικαιούχων, τις 300.000 ευρώ για την εμπορική αξία του ακινήτου και τις 230.000 ευρώ για το ανώτατο δάνειο, έως το 90% της αξίας. Προβλέπονται διευρυμένα εισοδηματικά όρια για να ενταχθούν περισσότερες οικογένειες με παιδιά, αλλά και μεγαλύτερα σπίτια με περισσότερα τετραγωνικά επιφανείας για πολύτεκνες οικογένειες, προκειμένου να αποκτήσουν δικό τους σπίτι.

5. Νέες κοινωνικές κατοικίες από δημόσια ακίνητα: Ο σχεδιασμός προβλέπει 2.350 ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες σε τέσσερα ανενεργά στρατόπεδα, με προϋπολογισμό 435 εκατ. ευρώ, και περίπου 450 κατοικίες από την ανακαίνιση δημόσιων κτιρίων. Παράλληλα, προωθείται η κοινωνική αντιπαροχή, με σχεδιασμό για την αξιοποίηση των πρώτων οκτώ δημόσιων ακινήτων. Οι κατοικίες αυτές είναι προγραμματισμένες και δεν έχουν ακόμη παραδοθεί.

6. Νέο κίνητρο για κατασκευή κατοικιών προς ενοικίαση: Προβλέπεται φορολογική ενίσχυση για κατασκευές τύπου «build to rent», δηλαδή κτίρια που θα προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση. Οι όροι, το ύψος του κινήτρου και η ημερομηνία έναρξης δεν έχουν ακόμη εξειδικευτεί, στόχος όμως είναι να προστεθούν εκατοντάδες νέα σπίτια για μακροχρόνια ενοικίαση.

Μέτρα που στηρίζουν ενοικιαστές και ιδιοκτήτες

«Ανάσες» σε ενοικιαστές και ιδιοκτήτες δίνουν επίσης άλλα μέτρα που ξεκινούν για πρώτη φορά ή διευρύνονται, όπως:

7. Επιστροφή ενοικίου: Στις 30 Νοεμβρίου θα πληρωθεί η επιδότηση που αφορά το φορολογικό έτος 2025, για τους μήνες που οι δικαιούχοι πλήρωναν ενοίκιο. Προβλέπεται διπλή επιστροφή (διπλάσιο ποσό) για γιατρούς, νοσηλευτές και εκπαιδευτικούς που υπηρετούν στην περιφέρεια, ανακουφίζοντας τα νοικοκυριά.

8.Μείωση φόρου για ιδιοκτήτες στα εισοδήματα από ενοίκια: Για τα ενοίκια που καταβάλλονται φέτος (φορολογικό έτος 2026) προβλέπεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% στο τμήμα του εισοδήματος από ακίνητα μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ. Η ελάφρυνση αφορά τους ιδιοκτήτες που έχουν κίνητρο να ανοίξουν σπίτια για ενοικίαση, ή και να μεταφέρουν στους μισθωτές μέρος της ελάφρυνσης που θα έχουν από φόρους, μειώνοντας το ποσό που ζητούν για ενοίκιο.

9. Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ σε περισσότερους μικρούς οικισμούς από το 2027: Η διεύρυνση αφορά κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 2.000 κατοίκους και έως 2.200 κατοίκους στη Δυτική Μακεδονία, με εξαίρεση την Αττική πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων. Ισχύει για φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα και φορολογητέα αξία πλήρους κυριότητας έως 400.000 ευρώ. Δεν αφορά όμως στο σύνολο των ακινήτων κάθε ιδιοκτήτη.

10. Φορολογικές παρατάσεις για ανακαινίσεις και οικοδομές: Το πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών παρατείνει έως το τέλος του 2027 τη μείωση φόρου για επιλέξιμες δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων, την αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και την αναστολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις. Όσο διαρκεί η αναστολή ΦΠΑ, ο κατασκευαστής υποβάλλει αίτηση και στις σχετικές μεταβιβάσεις επιβάλλεται χαμηλός φόρος μεταβίβασης 3% αντί ΦΠΑ.

11. Αύξηση του φόρου μεταβίβασης για αγοραστές από το εξωτερικό: Από την 1η Ιουλίου 2027 ο συντελεστής ανεβαίνει από 3% σε 15% για αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα που δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι χωρών ΕΕ και ΕΟΧ. Μπαίνει έτσι φραγμός στις μαζικές αγορές ακινήτων από επενδυτές από Μέση Ανατολή, Κίνα κλπ. Το κριτήριο πάντως είναι η φορολογική κατοικία του αγοραστή, όχι η υπηκοότητα.