Η Κηφισιά δεν είναι μία αγορά, αλλά πολλές μικρο-τοποθεσίες (microlocations). Μια μονοκατοικία μπορεί να κοστίζει από περίπου 500.000 ευρώ σε μια ήσυχη γειτονιά της Νέας Κηφισιάς έως πάνω από 10 ευρώ εκατομμύρια σε ένα μεγάλο οικόπεδο στο Κεφαλάρι ή στην Εκάλη. Η απόσταση ανάμεσα στις δύο άκρες δεν είναι μερικά χιλιόμετρα, είναι η γειτονιά, ο δρόμος και η χρονιά κατασκευής.
«Στην Κηφισιά οι πελάτες πρέπει να εξετάζουν την επένδυση τους βάσει microlocation», εξηγεί η Κορίνα Σαΐα, Διευθύνουσα Σύμβουλος της Premier Realty(https://www.premier-realty.gr) σε ενημερωτική σημείωμα της εταιρείας. «Ο προσανατολισμός, η θέα, η απόσταση από τις κεντρικές οδούς, η γειτνίαση με ένα σχολείο ή με τον ηλεκτρικό και ο χαρακτήρας του ίδιου του δρόμου είναι σημαντικοί παράγοντες για το καθορισμό της τιμής ενός ακινήτου. Γι’ αυτό, ακόμη και μέσα στην ίδια γειτονιά, η τιμή ανά τ.μ. για παρόμοια σπίτια μπορεί να έχει μεγάλη διαφορά από τον έναν δρόμο στον άλλο.»
Για το σύνολο των βορείων προαστίων, ο Δείκτης Τιμών του Spitogatos τοποθετεί τη μέση τιμή στα 3.519 ευρώ ανά τ.μ. το β΄ τρίμηνο του 2026, αυξημένη κατά 6,7% σε έναν χρόνο. «Ο μέσος όρος όμως λέει ελάχιστα για την Κηφισιά», εκτιμά η Κορίνα Σαΐα. «Στις καλύτερες γειτονιές, ένα νεόδμητο ακίνητο κοστολογείται δύο έως τρεις φορές ακριβότερα ανά τ.μ. από ένα παλαιότερο. Γι’ αυτό ο αγοραστής πρέπει να κατανοήσει την αγορά γειτονιά προς γειτονιά.»
Κεφαλάρι και κέντρο: Η κορυφή της αγοράς
Το Κεφαλάρι παραμένει η ακριβότερη διεύθυνση της Κηφισιάς. Οι υπάρχουσες μονοκατοικίες και βίλες κυμαίνονται από 3.400 ευρώ έως 9.700 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τα νεόδμητα (από το 2023 και μετά) φτάνουν τα 8.000 ευρώ έως 14.000 ευρώ ανά τ.μ. Οι παλαιότερες μεζονέτες κοστολογούνται 2.300 ευρώ έως 5.500 ευρώ ανά τ.μ. και οι νεότερες, κατασκευής 2011-2021, 6.500 ευρώ έως 9.700 ευρώ ανά τ.μ.
Στο κέντρο της Κηφισιάς, οι υπάρχουσες μονοκατοικίες κινούνται στα 3.200 ευρώ έως 8.100 ευρώ ανά τ.μ. και τα διαμερίσματα στα 3.000 ευρώ έως 10.000 ευρώ ανά τ.μ. Τα νεόδμητα κοστολογούνται 9.000 ευρώ έως 14.500 ευρώ ανά τ.μ., τα υψηλότερα του δήμου.
«Στο Κεφαλάρι η αξία βρίσκεται συχνά στο ίδιο το οικόπεδο. Οι χαμηλοί συντελεστές δόμησης και η αυξημένη ζήτηση κρατούν την προσφορά πολύ περιορισμένη. Γι’ αυτό, στο Κεφαλάρι κοιτάμε πρώτα το οικόπεδο και τον συντελεστή του και μετά το σπίτι», προσθέτει. Ένα παλιό σπίτι σε μεγάλο οικόπεδο αξίζει συχνά περισσότερο ως δυνατότητα μελλοντικής κατασκευής παρά ως υφιστάμενη κατοικία, και ο αγοραστής που το καταλαβαίνει αυτό διαπραγματεύεται με εντελώς άλλους όρους.
Πολιτεία: Μεγάλα οικόπεδα και νέα έργα
Η Πολιτεία είναι η γειτονιά με τη μεγαλύτερη δραστηριότητα στα πολυτελή ακίνητα. Οι μονοκατοικίες και οι βίλες διατίθενται από 2.600 ευρώ έως 5.600 ευρώ ανά τ.μ. Οι περισσότερες είναι κατασκευές των δεκαετιών 1970-2000 σε μεγάλα οικόπεδα.
Οι μεζονέτες που χτίστηκαν πριν από το 2011 κοστολογούνται 2.300 ευρώ έως 5.450 ευρώ ανά τ.μ., ενώ όσες χτίστηκαν από το 2011 έως το 2022 3.500 ευρώ έως 5.750 ευρώ ανά τ.μ. Τα παλαιότερα διαμερίσματα κινούνται στα 2.900 ευρώ έως 4.950 ευρώ ανά τ.μ.
Τα νεόδμητα (από το 2023 και μετά) κυμαίνονται από 4.550 ευρώ έως 9.000 ευρώ ανά τ.μ.: οι νέες μεζονέτες από 4.450 ευρώ έως 9.000 ευρώ και τα νέα διαμερίσματα από 5.800 ευρώ έως 7.800 ευρώ ανά τ.μ.
«Στο νεόδμητο δεν αγοράζει κανείς μόνο ένα ακίνητο, αγοράζει και τον κατασκευαστή του. Μετράει η ποιότητα κατασκευής, το ιστορικό του στις παραδόσεις και οι προδιαγραφές που ανγράφονται στη συγγραφή υποχρεώσεων, όχι αυτές του προωθητικού φυλλαδίου, οι οποίες είναι πιο γενικές, αναφέρεται στο ενημερωτικό σημείωμα.
Στο γειτονικό Καστρί-Πολιτεία της Νέας Ερυθραίας, τα υπάρχοντα ακίνητα κοστολογούνται 2.250 ευρώ έως 5.200 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τα νεόδμητα κινούνται κυρίως στα 5.800 ευρώ έως 7.700 ευρώ ανά τ.μ.
«Η Πολιτεία ανανεώνεται. Παλιές μονοκατοικίες σε μεγάλα οικόπεδα δίνουν τη θέση τους σε σύγχρονες μεζονέτες υψηλών προδιαγραφών, και αυτό ανεβάζει σταθερά το επίπεδο τιμών της περιοχής «Πολλά από τα καλύτερα ακίνητα της Πολιτείας και της Εκάλης δεν βγαίνουν ποτέ σε δημόσιες αγγελίες», αναφέρει η κα Σαΐα. Αλλάζουν χέρια διακριτικά
Εκάλη και Στροφύλι: Βίλες σε πράσινο
Στην Εκάλη, οι μονοκατοικίες και οι βίλες κυμαίνονται από 2.000 ευρώ έως 6.300 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι μεζονέτες από 1.850 ευρώ έως 3.700 ευρώ ανά τ.μ.
Η Εκάλη δίνει περισσότερο χώρο και ιδιωτικότητα από κάθε άλλη γειτονιά της περιοχής. Πολλές βίλες είναι όμως κατασκευές των δεκαετιών 1980 και 1990, οπότε ο αγοραστής πρέπει να υπολογίσει από την αρχή το κόστος ανακαίνισης.
Πόσο κοστίζει αυτή η ανακαίνιση; Μια ανακαίνιση με πλήρη ενεργειακή αναβάθμιση, δηλαδή μονώσεις, νέα κουφώματα, αντλία θερμότητας και νέες ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, συχνά ξεπερνά τα 1.500 ευρώ», εξηγεί η Κορίνα Σαΐα. «Αν αγοράσει κανείς στα 3.000 ευρώ ανά τ.μ. και ανακαινίσει, φτάνει περίπου στα 4.000 ευρώ έως 4.500 ευρώ ανά τ.μ., κάτω από το ανώτερο εύρος της περιοχής, που πλησιάζει τα 6.000. ευρώ Η ανακαίνιση συμφέρει, εφόσον ο σκελετός του κτιρίου είναι σε καλή κατάσταση και η τιμή αγοράς μπορεί να ενσωματώσει το κόστος των αλλαγών που επιθυμεί ο αγοραστής.
Η ενεργειακή κλάση ενισχύει αυτόν τον υπολογισμό. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, οι κατοικίες κλάσης Α και Β πωλούνται 10% έως 20% ακριβότερα από αντίστοιχες χαμηλότερης ενεργειακής απόδοσης, ενώ η νέα ευρωπαϊκή οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων κάνει την αναβάθμιση όλο και πιο σημαντική για τη μελλοντική ρευστότητα ενός ακινήτου.
Στο Στροφύλι, ανάμεσα στο κέντρο της Κηφισιάς και τη Νέα Κηφισιά, οι μονοκατοικίες κυμαίνονται από 3.150 ευρώ έως 7.800 ευρώ ανά τ.μ., οι μεζονέτες από 2.600 ευρώ έως 6.200 ευρώ ανά τ.μ. και τα διαμερίσματα από 2.950 ευρώ έως 6.200 ευρώ ανά τ.μ.
Οι οικογενειακές γειτονιές
Στη Νέα Κηφισιά οι μονοκατοικίες κυμαίνονται από 2.050 ευρώ έως 5.750 ευρώ ανά τ.μ., οι μεζονέτες από 2.300 ευρώ έως 5.650 ευρώ ανά τ.μ. και τα διαμερίσματα από 2.800 ευρώ έως 6.050 ευρώ ανά τ.μ.
Στην Κάτω Κηφισιά, οι μονοκατοικίες κινούνται στα 2.650 ευρώ έως 5.150 ευρώ ανά τ.μ. και οι μεζονέτες στα 2.350 ευρώ έως 5.650 ευρώ ανά τ.μ. Στον Προφήτη Ηλία, οι μονοκατοικίες κυμαίνονται από 2.600 ευρώ έως 5.800 ευρώ ανά τ.μ. και οι μεζονέτες από 2.400 ευρώ έως 6.450 ευρώ ανά τ.μ., με τις νέες να ξεπερνούν τα 6.500 ευρώ ανά τ.μ. Η Αγία Κυριακή, κοντά στον ηλεκτρικό, προσφέρει κατοικίες στα 2.200 ευρώ έως 7.550 ευρώ ανά τ.μ. Στις Αδάμες, οι μονοκατοικίες κυμαίνονται από 1.700 ευρώ έως 3.800 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τα νεόδμητα φτάνουν τα 5.000 ευρώ έως 7.000 ευρώ ανά τ.μ. Στη Νέα Ερυθραία συνολικά, οι μονοκατοικίες κινούνται στα 2.000 ευρώ έως 6.000 ευρώ ανά τ.μ.
«Στις οικογενειακές γειτονιές ο αγοραστής δεν πληρώνει μόνο τετραγωνικά, πληρώνει τη άνεση της καθημερινότητας», σημειώνει η Κορίνα Σαΐα. «Πόσα λεπτά απέχει το σχολείο, ο ηλεκτρικός, η Εθνική Οδός. Όταν έρθει η ώρα της μεταπώλησης, αυτά τα λεπτά κάνουν συχνά τη διαφορά ανάμεσα σε ένα ακίνητο που πουλιέται σε εβδομάδες και σε ένα που περιμένει μήνες.»
Τι καθορίζει την τιμή
Σε όλες τις γειτονιές, τέσσερις παράγοντες εξηγούν τις μεγάλες αποκλίσεις: το έτος κατασκευής, το μέγεθος και η θέση του οικοπέδου, ο συγκεκριμένος δρόμος και η πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου.
Η ζήτηση στην Κηφισιά παραμένει σταθερή, από ελληνικές οικογένειες αλλά και από οικογένειες του εξωτερικού που επιλέγουν την περιοχή για τα διεθνή σχολεία. Η περιορισμένη νέα προσφορά στηρίζει τις αξίες. Οι τιμές του παρελθόντος δεν εγγυώνται τις μελλοντικές, όμως η Κηφισιά έχει αποδείξει ότι διατηρεί την αξία της.
