Λάθη και διορθώσεις
Όπως είναι αναμενόμενο, μια διαδικασία (επανα)καταγραφής όλων των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων στη χώρα θα έχει λάθη. Λάθη που οφείλονται στον ανθρώπινο παράγοντα, λάθη από αμέλεια του ιδιοκτήτη, λάθη που αναδεικνύονται λόγω των προβλημάτων του παρελθόντος, τα οποία το κτηματολόγιο φέρνει στην επιφάνεια. Σήμερα θα δούμε σε γενικές γραμμές τις διαδικασίες διόρθωσης των σφαλμάτων μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης.
Η διόρθωση των σφαλμάτων της κτηματογράφησης μετά την ολοκλήρωσή της μπορεί να γίνει, για τις μεν περιοχές στις οποίες η κτηματογράφηση άρχισε πριν το 2000 μέσα σε δεκατέσσερα χρόνια από την ολοκλήρωσή της (και τρεις μήνες επιπλέον παράταση αν η δεκατετραετία λήγει εντός του 2018) και για επτά χρόνια για τις περιοχές στις οποίες η κτηματογράφηση άρχισε από το 2008 και μετά.
Επαναλαμβάνουμε αυτό που επίσης αναφέρθηκε παλιότερα, ότι δηλαδή υπάρχουν σφάλματα που μπορούν να διορθωθούν και μετά το πέρας των παραπάνω προθεσμιών. Ωστόσο συνειδητά παροτρύνουμε από εδώ για διόρθωση ΟΛΩΝ των σφαλμάτων εντός προθεσμίας, προκειμένου να μην οδηγηθεί κανείς σε αδιέξοδο από λάθος εκτίμηση ως προς το κατά πόσο το σφάλμα που τον αφορά μπορεί να διορθωθεί και εκτός προθεσμίας.
Σε γενικές γραμμές, η διόρθωση των σφαλμάτων των κτηματολογικών εγγραφών μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης μπορεί να γίνει στο δικαστήριο ή και χωρίς δικαστική απόφαση.
- Διόρθωση με δικαστική απόφαση. Οι κυριότερες περιπτώσεις (οι οποίες όμως μπορεί να συνδυάζονται με κάθε τρόπο μεταξύ τους σε πιο σύνθετες περιπτώσεις που δεν έχει νόημα να παρουσιάσουμε εδώ) είναι οι ακόλουθες:
- Το ακίνητό μου δεν έχει δικαίωμα κυριότητας, αλλά φαίνεται σε άγνωστο ιδιοκτήτη. Με κάποιες εξαιρέσεις, χρειάζεται δικαστική απόφαση. Κατά κανόνα αυτή δεν προϋποθέτει αντιδικία, όμως και πάλι δεν αποκλείεται, ανάλογα με τις ειδικές περιστάσεις, να χρειάζεται αντιδικία με το Ελληνικό Δημόσιο!
- Στο ακίνητό μου φαίνεται κύριος κάποιος άλλος. Εφόσον αυτός δε συμφωνεί σε διόρθωση, χρειάζεται να στραφώ εναντίον του ενώπιον δικαστηρίου.
- Τα όρια του ακινήτου μου δεν είναι σωστά στο κτηματολόγιο. Εφόσον ο όμορος ιδιοκτήτης με το ακίνητο του οποίου υπάρχει η διαφοροποίηση δε συμφωνεί σε διόρθωση, χρειάζεται να στραφώ εναντίον του ενώπιον δικαστηρίου.
- Στο ακίνητό μου υπάρχουν σφάλματα τα οποία δε μπορούν να διορθωθούν με άλλον τρόπο. Χωρίς να υπάρχει αντιδικία, μπορώ να επιδιώξω την έκδοση δικαστικής απόφασης που να διορθώνει τα σφάλματα αυτά.
- Διόρθωση χωρίς δικαστική απόφαση. Και εδώ θα παρουσιάσουμε τις πιο συνηθισμένες απλές περιπτώσεις, οι οποίες, όπως και παραπάνω, μπορεί στην πράξη να συνδυάζονται σε πολύ πιο σύνθετες:
- Υπάρχουν (μικρο)λάθη στις εγγραφές του ακινήτου μου και το σφάλμα προκύπτει από συμβόλαια ή άλλα έγγραφα που είχαν μεταγραφεί πριν ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση. Εδώ δε μιλάμε για άλλο δικαιούχο, αλλά για λάθη στα στοιχεία μου, στον τίτλο μου, στην περιγραφή του ακινήτου μου κλπ. Το κτηματολογικό γραφείο ΜΠΟΡΕΙ (σημαντική σημείωση: δεν υποχρεούται) να εξετάσει την περίπτωση και, εφόσον το αίτημά μου τεκμηριώνεται κατά την κρίση του προϊσταμένου, να διορθώσει τα σφάλματα.
- Υπάρχει άγνωστος στην ιδιοκτησία μου, το δικαίωμά μου προκύπτει από μεταγεγραμμένα συμβόλαια και η ιδιοκτησία μου είναι διηρημένη ιδιοκτησία (χωρίς να θέλουμε να κουράσουμε με λεπτομέρειες, η διηρημένη ιδιοκτησία προϋποθέτει στη σειρά των συμβολαίων των δικών μου ή των προηγούμενων ιδιοκτητών να υπάρχει κάποιο που τιτλοφορείται «σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών»). Και εδώ το κτηματολογικό γραφείο δύναται να διορθώσει το σφάλμα, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου και εφόσον ο προϊστάμενός του κρίνει ότι η διόρθωση είναι δυνατή.
- Φαίνεται δικαίωμα τρίτου αντί για το δικό μου πάνω στο ακίνητό μου και αυτός ο τρίτος συμφωνεί στη διόρθωση. Εφόσον το δικαίωμά μου προκύπτει από μεταγεγραμμένους πριν την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης τίτλους, ο προϊστάμενος του κτηματολογικού γραφείου μπορεί να διορθώσει το σφάλμα και να αντικαταστήσει το δικαίωμα του τρίτου με το δικό μου.
- Υπάρχει σφάλμα στα όρια του ακινήτου μου και ο συνορίτης με του οποίου το ακίνητο υπάρχει η διαφοροποίηση συμφωνεί στη διόρθωση. Μπορούμε να υποβάλουμε από κοινού αίτηση διόρθωσης. Μαζί συνυποβάλλουμε νέο τοπογραφικό, το οποίο δείχνει ακριβώς τι διόρθωση θέλουμε να κάνουμε καθώς και τα μεταγεγραμμένα συμβόλαιά μας, από τα οποία τεκμηριώνεται το αίτημά μας. Εφόσον η αρμόδια τεχνική υπηρεσία του κτηματολογίου εισηγηθεί θετικά ως προς το τεχνικό μέρος της διόρθωσης και ο προϊστάμενος του κτηματολογικού γραφείου προβεί και στο νομικό έλεγχο του αιτήματος, είναι δυνατή (και πάλι: όχι υποχρεωτική) η διόρθωση χωρίς δικαστική απόφαση.
Σημαντική σημείωση σε σχέση με τη διόρθωση αυτή: η διαδικασία διόρθωσης ορίων είναι μάλλον η πιο περίπλοκη, χρονοβόρα και δαπανηρή διαδικασία διόρθωσης εκτός δικαστηρίου! Για εξοικονόμηση χρόνου και χρήματος είναι σημαντικό, εφόσον ο συνορίτης συμφωνεί στη διόρθωση να την συνυποβάλουμε από κοινού, υπογράφοντας μαζί την αίτηση και το τοπογραφικό ΠΡΙΝ τα καταθέσουμε στο κτηματολογικό γραφείο. Το γιατί και το πώς θα παρουσιαστεί σε μεταγενέστερη ανάρτηση.
Η διόρθωση των κτηματολογικών εγγραφών σπάνια είναι απλή υπόθεση. Και όπου μεν μιλάμε για δικαστική διόρθωση, η κατάσταση απλουστεύει από το γεγονός ότι αναθέτουμε την υπόθεση στο δικηγόρο και αναλαμβάνει αυτός τη διεκπεραίωσή της. Ωστόσο, είναι πολύ σημαντικό να ξέρουμε ότι και η διόρθωση χωρίς δικαστική απόφαση μπορεί να χρειαστεί δικηγόρο (σε ορισμένες περιπτώσεις και μηχανικό) και ότι ο δικηγόρος μπορεί να μας εξοικονομήσει και χρόνο και -όχι σπάνια- χρήμα!
Σίγουρα όμως η επιλογή της καταλληλότερης διαδικασίας για τη διόρθωση των σφαλμάτων των κτηματολογικών εγγραφών θα γίνει πιο σωστά αφού συμβουλευτούμε το δικηγόρο μας, ο οποίος έχει την ευθύνη να μας παρουσιάσει όλες τις πιθανές διαδικασίες, το κόστος, το χρόνο, καθώς και το πόσο πιθανή είναι η διόρθωση με κάθε μία από αυτές. Την τελική επιλογή την κάνει ο ιδιοκτήτης, όμως είναι προς το συμφέρον του πριν από αυτή να ξέρει επακριβώς το τι θα αντιμετωπίσει σε κάθε περίπτωση.
Σημαντική βοήθεια στην επιλογή παρέχει συχνά και το προσωπικό του κάθε φορά αρμοδίου κτηματολογικού γραφείου. Ωστόσο, επειδή τα κτηματολογικά γραφεία έχουν μειωμένο προσωπικό, είναι πιθανό να μη μπορέσουν να δώσουν απάντηση. Μη θυμώνετε μαζί τους, μην τους παρεξηγείτε, μην κάνετε φασαρία εντός του κτηματολογικού γραφείου. Οι εργαζόμενοι εκεί προσπαθούν να βοηθήσουν με όσες δυνάμεις και γνώσεις διαθέτουν, ώστε να διορθωθούν σφάλματα για τα οποία οι ίδιοι δεν ευθύνονται!
