Το κτηματολόγιο ήρθε στην Ελλάδα για να διευκολύνει την αγορά ακινήτων. Ας δούμε μερικά κριτήρια σε σχέση με τη διευκόλυνση αυτή, προκειμένου να κρίνουμε το κατά πόσο το κτηματολόγιο έχει επιτελέσει το ρόλο του:
ΤΑΧΥΤΗΤΑ: Η καταχώριση μιας πράξης στο κτηματολόγιο παίρνει τουλάχιστο τον ίδιο χρόνο που έπαιρνε στο υποθηκοφυλακείο. Κατά κανόνα ο χρόνος είναι περισσότερος, γιατί ο έλεγχος νομιμότητας που πλέον υποχρεωτικά διενεργείται από τον προϊστάμενο του κτηματολογικού γραφείου είναι χρονοβόρος. Αν μάλιστα υπάρχει λάθος στις εγγραφές του κτηματολογίου και χρειάζεται διόρθωση πριν την καταχώριση της πράξης, η καθυστέρηση είναι ακόμα μεγαλύτερη.
ΚΟΣΤΟΣ: Το κόστος των πιστοποιητικών του κτηματολογίου είναι σε γενικές γραμμές το ίδιο με το κόστος των αντίστοιχων πιστοποιητικών του υποθηκοφυλακείου. Τα καταβαλλόμενα τέλη για την εγγραφή ενός συμβολαίου στο κτηματολόγιο είναι τα ίδια με τα αντίστοιχα του υποθηκοφυλακείου, πλην ενός επιπλέον τέλος υπέρ του κτηματολογίου. Επίσης, για την εγγραφή ενός συμβολαίου στο κτηματολόγιο απαιτείται η έκδοση αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος (κατά κανόνα αυτό πρέπει να προσαρτάται στο συμβόλαιο), το οποίο επιβαρύνει τον πολίτη με ένα κόστος που πριν δεν είχε. Τέλος, κατά την κτηματογράφηση απαιτείται η καταβολή τέλους κτηματογράφησης ανά δικαίωμα (και μετά από αυτή και αναλογικού τέλους κτηματογράφησης), τα οποία επίσης δεν υπήρχαν.
ΓΡΑΦΕΙΟΚΡΑΤΙΑ: Αναφέραμε παραπάνω -και τις προηγούμενες μέρες- τα επιπλέον χαρτιά και τις επιπλέον διαδικασίες που το κτηματολόγιο έχει επιβάλει στις συναλλαγές και την ιδιοκτησία.
ΕΥΚΟΛΙΑ ΕΛΕΓΧΩΝ: Ο δικηγόρος που προβαίνει σε έλεγχο τίτλων διενεργεί ορθά τον έλεγχο και από το κτηματολόγιο και από το αρχείο του υποθηκοφυλακείου, ενώ πιο πριν ο έλεγχος γινόταν μόνο στο υποθηκοφυλακείο. Ο έλεγχός του διευκολύνεται μεσοπρόθεσμα, όσο περνάει ο χρόνος και περισσότερες πράξεις πάνω σε ένα ακίνητο γίνονται σε καθεστώς κτηματολογίου.
ΑΣΦΑΛΕΙΑ ΣΥΝΑΛΛΑΓΩΝ: Ο διενεργούμενος από τον προϊστάμενο του κτηματολογικού γραφείου νομικός έλεγχος πριν την εγγραφή ενός τίτλου παρέχει σημαντική επιπλέον ασφάλεια συναλλαγών. Την ασφάλεια ενισχύει και ο κτηματοκεντρικός χαρακτήρας του νέου συστήματος, καθώς καθιστά εξαιρετικά ευκολότερη την ταυτοποίηση των ακινήτων (ειδικά εκτός των αστικών κέντρων ή των περιοχών διανομών ή αναδασμών η ταυτοποίηση των ακινήτων στο σύστημα μεταγραφών και υποθηκών ήταν πολύ πιο δύσκολη). Όταν μάλιστα παρέλθει και η προθεσμία διόρθωσης των κτηματολογικών εγγραφών (για αρκετές περιοχές της χώρας αυτή έχει ήδη παρέλθει) και παγιωθεί και η νομολογία σε σχέση με το τι δε μπορεί να αλλάξει στο μέλλον, η ασφάλεια των συναλλαγών στα ακίνητα θα είναι τέτοια που δεν είχαμε ποτέ στη χώρα μας.
ΑΝΑΔΕΙΞΗ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΩΝ: όπως προαναφέραμε, το κτηματολόγιο φέρνει στην επιφάνεια όλα τα προβλήματα των ακινήτων που για δεκαετίες ήταν κρυμμένα κάτω από το χαλί. Αυτό από τη μία έχει τα θετικά του, καθώς οδηγεί σε αντιμετώπιση εκκρεμοτήτων. Το βασικό πρόβλημα όμως είναι ότι η αντιμετώπιση δεν γίνεται κατά το χρόνο και με τον τρόπο που ο δικαιούχος επιλέγει, με αποτέλεσμα κάποιες φορές αυτός να έρχεται προ τετελεσμένου.
Πάντως, τα βασικά κριτήρια για να δοθεί απάντηση στο κατά πόσο τελικά το κτηματολόγιο αξίζει τον κόπο -και τη δαπάνη- δε μπορούν να σταθμισθούν ακόμη. Θα φανεί από το πώς θα δουλέψουν τα κτηματολογικά γραφεία σε βάθος χρόνου, από το πόσα και τι είδους λάθη θα υπάρχουν στις επιγενόμενες κτηματολογικές εγγραφές, από το ποια λάθη θα μπορούν να διορθώνονται στο μέλλον και πόσο εύκολα, από το τι νομοθετικές παρεμβάσεις θα γίνουν στο μέλλον, από το τι νομολογία θα διαμορφώσουν τα δικαστήρια.
Εδώ θα είμαστε για να τα συζητάμε.
